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房产税还没来,“它”先来了,最高20%,二手房会出现抛售潮吗?

来源媒体:未知更新时间:11-24点击:3071

根据中指研究院公布的10月份全国楼市销售数据显示,全国10月份商品房销售面积、销售额分别下降21.7%和22.6%,已经连续三个月保持两位数下降,并且降幅相比于9月份进一步扩大。可以看出,“金九银十”的楼市旺季不仅不旺,同时还在逐渐遇冷。另外,根据10月份商品房的销售面积和销售金额计算,10月份平均房价为9749元/平方米,低于2020年底9860元/平方米的平均房价。也就是说,10月份的平均房价不仅重回万元以内,同时也已经跌回了2020年的水平。可见,随着楼市调控政策的持续收紧,楼市调控政策已经初见成效。但是目前很多人并没有觉得房价下跌,或者可以说是没有感觉到房价下跌。

那么,为什么会出现这种情况呢?明明房价下跌了,为什么很多人觉得房价没有下跌呢?其实原因很简单,是目前房价还位居很高的位置,虽然最近几个月的房价确实下跌了,但是房价也仅仅跌回了2020年的水平。根据统计数据显示,2020年底的平均房价为9860元/平方米,和目前9749元/平方米的平均房价差不多。而根据上海易居房地产研究院发布的《2020年全国百城房价报告》显示:2020年,全国百城新建商品住宅成交均价为16018元/平方米,北京、上海、广州和深圳4个一线城市新建商品房住宅成交均价44968元/平方米,32个二线城市新建商品房住宅成交均价为15599元/平方米,64个三四线城市新建商品住宅成交均价为12287元/平方米。通过以上的数据可以看出,虽然目前我们国家的房价已经跌回了2020年的水平,但是2020年的房价也非常高,所以面对这么高的房价,很多人根本就没有觉得房价下跌了,依旧是买不起房子。

可以看出,按照2020年的房价来看,就是64个三四线城市的新建商品房平均房价成交价都在12287元/平方米,就算是购买90平方米的房子也都要百万元以上。三四线城市都这样,就更不用说房价更好的一二线热点城市了。可以看出,面对这么高的房价,大部分没有房子的普通工薪阶级是买不起房子的,很多人都表示,靠自己的工资,只能望楼兴叹。但是,在另一方面,我们的住房资源却已经严重过剩了,并且绝大部分城镇家庭也都已经有了房子。根据2020年初央行调查组公布的统计数据显示,截至2019年底,全国96.86%的城镇家庭都已经有了房子,并且户均超过了1.5套,有41.5%的城镇家庭有2套及以上的房子。

另外,根据2020年第七次人口普查数据显示,目前我们国家的城镇常住人口城镇化率为63.89%,户籍城镇化率为44.35%。通过计算可以看出,目前仅44.35%的城镇家庭拥有的房子,就已经足够城市中所有的人居住,并且还会有所剩余。而现在城市中农业户籍的人,大部分也都在城市中有房子。因此可以看出,目前我们国家的住房资源不仅不再紧缺,并且已经严重过剩了。也就是说,在过去几年,房价在住房资源过剩的情况下还能保持不断上涨,可见这是投资炒作造成的。只有房产被大量囤积炒作,造成楼市虚假的供不应求现象,才会导致这种矛盾的现象出现。

其实,炒房客距离人们并不遥远,很多炒房客就在人们身边。由于房子的赚钱效应非常强,所以就算刚需购房者在买了房子尝到了甜头之后,也会慢慢成为炒房客。另外,除了个人和炒房团之外,企业也是炒房客的一员,根据2019年的A股上市公司的财报数据统计显示,在当时A股上市的3743家公司中,有超过50%的公司持有大量投资性房地产,1826家上市公司累计持有市值高达13340亿元的投资性房产。如果按照100万元/套计算,合133.4万套,相当于一个中小型城市了。更重要的是,我们国家的企业大部分都还没有上市,并且就算是上市的公司,也只有一部分在A股上市,还有很多企业是在其他国家和地区上市的。因此,我们国家的企业以投资为目的持有的房产数量非常庞大。所以,在最近这些年,房价上涨并不是市场中缺少房子,只是因为很多人和企业投资囤积了大量房产,导致市场中流动的住房资源出现了紧缺现象。

空置税、房产税可以有效打击炒房客囤积炒作房产

可以看出,随着最近几年国家持续不断地对楼市调控,效果也已经慢慢显露了出来,最近几年不仅房价上涨的势头被慢慢遏制了下来,同时房价也逐渐出现了回调的现象。但是了解房价走势的人都知道,虽然调控政策的效果明显,但是我们国家的总体房价还在持续上涨之中,一方面是因为真实供需关系的原因,而另一方面还是有很多人坚持看涨房价,还在继续投资房产。为什么会这样呢?在笔者看来,主要是现在的楼市调控政策仅仅在遏制投资客继续投资房产,而对于已经投资囤积大量房产的人没有任何影响。更重要的是,很多投资客总能想办法突破限购政策,所以很多时候,目前的调控政策对于很多炒房客来说影响真的不大。

面对高房价,很多人都期望房产税和空置税能够早日出台,因为房产税和空置税都是以房子为主体进行征税的。而投资客不仅投资持有的房产比较多,同时大部分房产还都空置着。因此,不管是空置税还是房产税,都会增加投资客持有房产的成本,并且持有的房产越多,需要缴纳的税收就会越高。因此,如果房产税和空置税能够出台,就可以大幅提高投资客持有房产的成本,这也意味着投资客的收益会随着成本的提高而不断降低,甚至还会面临亏损的情况。

对于空置税,目前还没有太多的消息,距离出台的时间可能还很久远。但是对于房产税就不同了,目前房产税基本上已经确定要出台了,大概率会在未来5年内出台。就比如著名经济学家马光远预测,房产税大概率会在“十四五”期间出台。另外,在社科院财经战略研究院的《中国住房报告2021》中也明确指出:在接下来5年内,房产税大概率会落地实施。可见,未来5年房产税出台的概率是非常大的。其实,目前针对房产税出台之前的准备工作基本上都已经完成了,扫清了阻碍房产税出台的障碍。

房产税还没有来,房东税却先来了

在很多人都在期盼房产税出台的时候,房东税却提前于房产税出台了。在2020年的1月1日,国家税务总局云南省税务局发布的《关于个人出租房屋个人所得税征收管理有关事项的公告》的通知:

从2021年1月1日起,个人将云南省范围内自有房屋或者租入房屋出租给承租人,并取得租金收入或者其他经济利益所得,应按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税。

可以看出,从今年1月1日开始,云南省就已经开始缴纳房东税了。并且房东税的比例还不低,对于能够提供租赁成本的,在扣除租赁成本之后,剩余租金缴纳20%的房东税。而对于无法提供租赁成本的,则需要缴纳租赁10%的房东税。也就是说,针对云南省的房东税,税率最高可达20%。

其实早在2020年,河北省和湖南省也都出台了房东税,这说明相对于房产税,房东税出台起来非常容易,并没有太多繁琐的程序。因此,房东税非常有可能在短时间内在全国范围内实施。虽然房东税的影响不如房产税,但是对于那些靠租金收益生活和以租养贷的投资客来说,房东税对他们的影响还是非常大的,以后他们就会很麻烦了。

房东税出台,会导致二手房市场会迎来“抛售潮”吗?

对于这个问题,答案是肯定的,房东税的出台,会直接导致那些以租养贷的人难以为继,抛售二手房回笼资金才是正常现象。其实,由于目前楼市调控政策的持续收紧和“房住不炒”慢慢深入人心,目前二手房市场已经出现了抛售潮。如果以后税再出台,这势必会让更多的投资客开始抛售多余的房产落袋为安。

二手房抛售潮出现,导致市场中的供需关系发生逆转。随着二手房挂牌量越来越高,未来住房资源供大于求的现象会越来越严重,房价也会因此而慢慢回归合理水平。

今日话题:税,会造成房租上涨吗?

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